임대인이 건물 매각해서 계약승계 거부할때 | 대항력과 우선변제권

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계약승계 거부, 왜 문제될까?

임대인이 건물을 매각할 경우, 원칙적으로 새로운 매수인은 기존 임대차 계약을 승계합니다. 하지만 매수인이 계약 승계를 거부하고 임차인의 퇴거를 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 임차인은 대항력과 우선변제권을 통해 보호받을 수 있는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이러한 상황은 보증금 회수 및 안정적인 영업/거주 환경에 직접적인 영향을 미치므로, 법적 쟁점이 발생하게 됩니다.

법정 기준 및 요율

적용 범위 및 예외사항

대항력은 임차인이 임대차 계약 기간 동안 해당 부동산을 점유하고, 주민등록 또는 사업자등록을 마친 경우에 발생합니다. 이 경우, 새로운 건물주에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면, 경매나 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 하지만 임차인의 과실로 건물의 가치가 하락한 경우 등 예외 사항이 존재하므로, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

대항력, 우선변제권 뭘 알아야 할까?

## 임대인이 건물 매각해서 계약승계 거부할때 | 대항력과 우선변제권

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대항력, 우선변제권 뭘 알아야 할까?

임대차 계약 기간 중 임대인이 건물을 매각하는 경우, 임차인의 권리 보호는 중요합니다. 대항력과 우선변제권은 임차인을 보호하는 핵심적인 법적 장치입니다. 이 두 권리를 정확히 이해하고 행사하는 것이 중요합니다.

주요 혜택

• 대항력: 임대차 계약을 새로운 건물주에게 주장할 수 있는 권리입니다.
• 우선변제권: 경매 시 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
• 계약 갱신 요구권: 계약 만료 시 정당한 사유가 없다면 갱신을 요구할 수 있습니다.

이용 조건

1. 대항력 확보 – 건물 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
2. 확정일자 – 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.
3. 계약 유지 – 계약 기간 동안 임차인으로서 의무를 성실히 이행해야 합니다.

서비스 특징

임대인이 건물 매각을 이유로 계약 승계를 거부하는 경우, 임차인은 대항력 및 우선변제권을 통해 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 다만, 각 권리의 요건을 충족해야 하며, 상황에 따라 법적 절차가 필요할 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.

집주인 변경 시, 내 보증금은?

## 집주인 변경 시, 내 보증금은?

임대차 계약 기간 중 임대인이 건물을 매각하는 경우, 세입자는 계약 승계 여부에 따라 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권 확보 여부에 따라 보증금을 안전하게 지키는 방법을 알아봅니다. 계약 승계 거부 시, 어떻게 대처해야 할까요?

실무 적용 단계

서류 및 자료 준비

• 필수 서류 – 임대차 계약서, 주민등록등본
• 증빙 자료 – 전입신고 및 확정일자 확인서
• 참고 기준 – 주택임대차보호법

단계별 처리 과정

1단계: 대항력 확보 여부 확인

건물 매각 시에도 기존 계약 유지를 주장할 수 있는 대항력은, 전입신고와 점유(실거주)를 통해 발생합니다. 이 두 가지 요건을 충족했는지 먼저 확인하세요.

주요 포인트: 대항력은 계약 기간 동안 유지되어야 효력이 있습니다.

2단계: 우선변제권 확보 여부 확인

경매 등의 상황 발생 시, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권은 확정일자를 통해 확보됩니다. 임대차 계약서에 확정일자가 있는지 확인합니다.

체크사항: 확정일자는 전입신고 후 받는 것이 안전합니다.

3단계: 임대인 계약 승계 거부 시 대응

새로운 임대인이 계약 승계를 거부하고 보증금 반환을 거부할 경우, 임차인은 임대차보호법에 따라 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 내용증명 발송 등의 법적 절차를 고려해야 합니다.

분쟁 발생 시 대응

임대인과의 합의가 어렵거나 분쟁이 발생했을 경우, 대한법률구조공단 등 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것도 방법입니다. 관련 기관에 문의하시기 바랍니다.

건물 매각 시, 계약 해지 가능할까?

## 임대인이 건물 매각해서 계약승계 거부할때 | 대항력과 우선변제권

건물 매각 시, 계약 해지 가능할까?

임대차 계약 기간 중 임대인이 건물을 매각하는 경우 임차인은 불안감을 느낄 수 있습니다. 임대인이 계약 승계를 거부하고 새로운 건물주와의 계약을 강요한다면 더욱 혼란스러울 수 있습니다. 이럴 때 임차인이 가지는 권리는 무엇일까요?

임차인의 대항력 및 우선변제권

임차인이 대항력을 갖추었다면, 건물 매각 시에도 임대차 계약은 새로운 건물주에게 승계됩니다. 즉, 계약 기간 동안 건물을 계속 사용할 수 있으며, 보증금 반환 또한 새로운 건물주에게 청구할 수 있습니다. 대항력은 주민등록(전입신고)과 건물 인도(실거주)를 완료한 시점부터 발생합니다.

만약 임차인이 확정일자까지 받았다면 우선변제권도 가지게 됩니다. 이는 건물이 경매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

계약 해지 가능 여부

원칙적으로 임대인의 변경은 계약 해지 사유가 되지 않습니다. 그러나 임차인이 임대인 변경에 동의하지 않고, 이로 인해 임차 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있다면 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있습니다. 이 경우, 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 불안정한 상황에 놓였다면, 법률 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 받는 것을 권장합니다.

보증금 지키는 법, 핵심만 요약

## 임대인이 건물 매각해서 계약승계 거부할때 | 대항력과 우선변제권

임대차 계약, 예상치 못한 건물 매각으로 불안하신가요? 핵심만 짚어 보증금을 지키는 방법을 알아봅니다.

계약승계 거부 시 대처법

대항력 요건 확인

• 전입신고 및 점유: 이사 후 즉시 전입신고를 마치고 해당 주택에 거주해야 대항력이 발생합니다.
• 계약 기간 확인: 묵시적 갱신도 포함하여 계약 기간이 남아있는지 확인합니다.
• 등기부등본 확인: 건물 매각 시점의 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 여부를 파악합니다.

우선변제권 활용 방법

확정일자 확보

계약서에 확정일자를 받아두면 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 임대인이 건물 매각해서 계약승계 거부할때, 내용증명을 통해 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하고, 보증금 반환을 요구하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

Q1: 임대인이 건물을 매각할 때 세입자가 계약 해지를 요구할 수 있나요?

A1: 원칙적으로 임대인 변경은 계약 해지 사유가 되지 않지만, 임차 목적 달성이 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 있다면 가능합니다.

Q2: 대항력을 갖추려면 무엇을 해야 하나요?

A2: 건물 인도(실거주)와 주민등록(전입신고)을 완료해야 대항력이 발생합니다.

Q3: 우선변제권은 어떻게 확보하나요?

A3: 대항력을 갖춘 후 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.